ЖКХ

Капитальный долгострой

Капремонт дома № 22 на улице Калинина длится уже более двух с половиной лет, но, судя по внешнему виду здания, к работам только приступили и начали с демонтажа балконов. В ситуации разбирался наш корреспондент

Переформатирован­ный проект

Этот четырехэтажный дом 1958 года постройки, как, впрочем, и многие другие, оказался заложником ситуации, когда проект на капремонт разрабатывался по старым правилам, а воплощался уже по новым.

Проектно-сметная документация (ПСД) на капремонт с модернизацией жилого дома № 22 на улице Калинина была готова и прошла экспертизу в 2014-м. Она предусматривала стандартный на то время комплекс работ, включающий благоустройство двора и утепление фасадов. Последние были исключены после выхода приказа Министерства ЖКХ от 27.01.2015 года № 3, которым, в частности, установлены предельные нормы затрат на 1 м2 общей площади капитального ремонта квартир на 2015 год не более 1,5 миллиона руб­лей (старыми) в ценах на дату разработки проектной документации. Несколько позже порядок проведения кап­ремонта был конкретизирован постановлением Совета Министров от 21.04.2016 года № 324, которым преду­смотрен ремонт фасадов с устранением сырости и продуваемости отдельных их фрагментов, но без доведения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций до нормативного значения.

Таким образом, в проекте остались замена кровли, внутридомовых инженерных сетей и оборудования, демонтаж газовых колонок с устройством централизованного горячего водоснабжения и так далее.

Эти работы, начавшиеся в ноябре 2015-го, были выполнены в нормативный срок — в течение года, утверждают в КУП «ЖКХ Первомайского района г. Минска», выступающем заказчиком по данному объекту (сегодня в 4- и 5-этажных домах капремонт проводится в среднем за 3,5 месяца). Однако возникли неожиданные нюансы.

Как делили шубу

Когда в 2015 году жители узна­ли об исключении из проекта некоторых видов работ, в частности утепления фасадов, то возмутились, стали обращаться в различные инстанции и требовать его проведения, доказывать необходимость (кирпичная кладка прохудилась, в квартирах плесень). Масла в огонь подливал обновленный соседний дом № 4 в переулке Калинина, который успели до принятия названного приказа одеть в шубу из минераловатных плит толщиной 11 см. Таким же способом планировалось модернизировать и их дом.

— В итоге мы добились того, что в проект вернули утеп­ление. Но при условии, что его выполнят с использованием пенопласта толщиной 3 см, — рассказывает уполномоченный представитель жильцов Андрей Полевик. — Независимые специа­листы, с которыми мы консультировались, считают, что предложенный вариант экономически не обоснован и не соответствует идеям энерго­сбережения. Применение такого материала влечет не только дополнительные единовременные затраты бюджетных средств на переделку и согласование проекта, что потребует немало времени, но и в будущем выльется в ежегодные значительные потери бюджетных средств «на отопление улицы». Мы сравнили жировки за период с октяб­ря 2015-го по апрель 2016 года по нашему дому и расположенному в переулке Калинина, 4, и увидели, что расход теп­ловой энергии в соседнем доме в среднем в 1,6 раза меньше, разница в дотации государства на отоп­ление за один отопительный сезон составила 6 854 рубля, а по полному тарифу — 8 121 рубль. При утеплении пенопластом такой эффект достигнут не будет. Но на все наши аргументы ответ, в том чис­ле на уровне Министерства ЖКХ, был один: вариант, предусмотренный в проекте изначально, — это модернизация, а на нее бюджетные средства больше не выделяются.

Вам может быть интересно...  Себе дороже

Тогда Андрей Полевик решился на непопулярный шаг: опросил жильцов, готовы ли они доплатить за утепление 11-сантиметровой минералватой с тем, чтобы в дальнейшем меньше платить за обогрев дома. Говорит, что все, за исключением владельцев двух квартир, согласились. С однокомнатной квартиры потребуется доплатить примерно 270 рублей, с двушки — 340 рублей. Сейчас уполномоченный повторно обходит квартиры, чтобы подписать дополнительное соглашение к договору на капремонт о финансовом участии жителей.

В ЖКХ Первомайского ­района иное видение ситуации.

Заложниками обновленного проекта, исключающего тепловую модернизацию, стали сразу три дома на улице Калинина — № 18, 20 и 22. В них одновременно начался ­капремонт.

— На этих объектах уложить минимальный слой утеп­лителя было целесообразнее, нежели просто штукатурку. По стоимости эти работы не сильно различались, однако с утеплением превышался установленный лимит затрат в 1,5 миллиона рублей (150 руб­лей новыми) на 1 м2, — делится подробностями главный инженер КУП «ЖКХ Первомайского района г. Минска» Сергей Жаховский. — Поэтому согласовывали вариант с Мингорисполкомом, доказывали необходимость утепления. Заказали в проектной организации ГП «Институт жилища — НИПТИС имени Атае­ва С.С.» соответствующее решение. Ждать результата пришлось довольно долго, и это был не первый случай, когда институт затягивал сроки проектирования, несмотря на применяемые штрафные санкции.

Наконец проект был готов, подрядчик приступил к утеп­лению… Дальше — как в детективе. По словам Сергея Жаховского, проект утепления не проходил экспертизу, так как в этом не было необходимости (не затрагивалась несущая способность конструкций и так далее). Жильцы домов № 18 и 22 обратились с жалобой в Госстройнадзор, который запретил работы на всех трех объектах до проведения экспертизы, а затем инициировали дополнительное соглашение об их финансовом участии в утеплении по первому варианту с минералватой. По дому № 18 все закончилось без особых задержек: жители доплатили, подрядчик уже заканчивает работу. Но по 22-му подписали договоры лишь часть жильцов.

Владельцам предстоит доплатить за минералвату около 8,5 рубля за каждый квадратный метр квартиры, в том числе пропорционально за тех, кто откажется. Предусмотрена рассрочка от 6 до 10 месяцев.

— Подождем подписания договоров и в ближайшее время определимся — либо вернемся к проекту с минералватой, либо повторно направим проект с пенопластом на экспертизу. Кстати, дом № 20 утеп­лили пенопластом, осталось покрасить одну стену. Никто из жильцов не возражал, а преимущества даже такого вида утепления они ощутят в отопительном периоде, — резюмировал главный инженер.

Но на этом история не заканчивается.

На фасады не выходить!

В проекте капремонта дома № 22 значился только ремонт балконов, и «подвоха» от них никто не ожидал. Но когда начали вскрывать стяжку на одном из них, выяснилось, что состояние элементов гораздо хуже, чем предполагали. Проектировщики обследовали все 30 балконов и пришли к выводу, что 11 из них нужно демонтировать и устанавливать новые, а по остальным 19 такой необходимости нет. Разработали проект, который получил положительное заключение экспертизы. Жильцам выдали предписания не выходить на балконы. Строители взялись за болгарки и отбойные молотки, часть балконов срезали, а выходы на них заколотили досками.

— Жители начали задавать вопросы, почему 19 балконов вдруг оказались в гораздо лучшем состоянии, чем другие, — вспоминает Андрей Полевик. — Стали писать в разные инстанции, чтобы их обследовали более тщательно. Нас услышали лишь тогда, когда в июле 2017-го на улице Толбухина в доме № 5 того же, 1958 года постройки с третьего этажа обрушился бетонный пол балкона. После повторного обследования в октябре 2017-го было принято решение демонтировать все конструкции. При этом проектный институт намеревался применить уже разработанный вариант восстановления 11 балконов и на остальные 19. Но ведь стены, к которым крепятся балконы, и состояние расположенных внутри плит имеют разную степень износа. За 60 лет балконы эксплуатировали по-разному: одни их застеклили, другие складировали там тяжелые предметы, третьи постоянно сушили белье, распространяя влажность, кто-то ремонтировал стяжку. Все это необходимо учитывать. В общей сложности мы направили в РУП «Глав­госстройэкспертиза» более двух десятков замечаний.

Вам может быть интересно...  Коммунальные невидимки

Конечная цель жителей — добиться воплощения варианта, который был реализован в доме № 18 на улице Калинина. Там балконы крепили не к фасаду, а на металлические опоры, тем самым снизив нагрузку на стену. В районном ЖКХ парируют, что такой проект был необходим в силу состоя­ния ограждающих конструкций этого здания, на которые оказали негативное влияние строительство объектов по соседству и другие факторы. Сделать так же в доме № 22 нет оснований.

Проект на 11 балконов — типовой, приводят доводы в ЖКХ Первомайского района. По нему в экспериментальном порядке был срезан и восстановлен один из балконов. Независимые испытания проводил БНТУ, в частности, на плиту основания ставили поддоны с кирпичом весом 1,5 т. БНТУ дал заключение, что конструкция надежная и выдерживает необходимую нагрузку.

Точки над i расставил Госстройнадзор: предлагаемый проект восстановления 11 балконов должен пройти экспертизу и по остальным 19. До этого все работы по балконам приостановить.

— Заключение экспертизы еще не готово, — уточняет Сергей Жаховский. — В случае положительного решения приступим к работам, при отрицательном, видимо, будем расторгать договор с ГП «Институт жилища — НИПТИС имени Атаева С.С.» и обращаться в другую проектную организацию.

Авторский надзор

В этой статье отражена лишь часть конфликта интересов между жильцами и ЖКХ. Добавим эмоциональных красок. С одной стороны слышится, что жители измотаны неопределенностью, неустроенностью, страдают от отсутствия условий для нормального проживания, а уполномоченный задает риторический вопрос: почему на каждое здравое замечание приходится тратить месяцы и годы? С другой стороны — не менее категоричное: многие жильцы изначально восприняли капремонт в штыки, долго не предоставляли доступ в квартиры, не подписывали договоры, а весь 2017 год фактически велась переписка, проводились проверки, останавливались работы. И заслуга в этом уполномоченных, которые изучали документы, привлекали сторонних экспертов и диктовали свои условия.

Мне же вспоминается реплика жительницы дома № 22 на улице Калинина, бывшего врача-хирурга Валентины Павловны: «В ноябре мне исполнится 90 лет, а нашему капремонту — 3 года. Доживу ли до окончания?»

Есть многочисленные приказы, постановления, нормативные акты, в которых, казалось бы, по полочкам разложено, как надо делать капремонт. Но существующая схема не всегда применима к реальным ситуа­циям и лишена гибкости, когда возникают так называемые непредвиденные обстоятельства. Может, стоит поменять какие-то подходы, проанализировать, что в основном не устраивает жителей, какие возникают недоразумения между организациями — участниками капремонта, и внести, как в тот злополучный проект, определенные коррективы?